[세무회계 2급] 소득세법, 사업소득 중 주택임대소득과 사업소득금액 계산

<소득세법상 주택임대소득>

<부동산 임대>

*토지
- 원칙: 사업소득으로 과세.
- 예외: 전답을 작물생산에 이용하면 비과세.
주택부수토지(주택정착면적의 5배 이내)면 비과세.

*건물: 과세

*주택
- 원칙: 사업소득으로 과세.
- 예외: 임대료(월세): 1주택 보유시(고가주택 제외,기준시가 9억) 비과세.
주택 전세 보증금에 대한 간주임대료: 3주택 미만 보유자, 3주택 이상이더라도 보증금 합계액이 3억 이하면 비과세

- 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 주택 수에 관계없이 과세.
- 주택수의 계산에 있어서 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산.
- 공동소유주택을 ㄱ와 ㄴ이 60%, 40%씩 소유하고 있는 경우 ㄱ의 소유.
- 고가주택의 판정에 있어서 주택가액이 9억원을 초과하는지는 기준시가에 의함.
(양도소득 파트라면 실지거래가)

- 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생한 소득은 사업소득.
- 주택을 임대하는 거주자(주택 2채 소유)가 보증금 등을 받은 경우 간주임대료 계산X

- 부동산임대업의 사업소득은 원천징수 X
- 부동산임대업의 사업소득은 종합과세.(절대로 분리과세 안됨)
- 부동산임대업의 사업소득이란 부동산임대업에서 발생하는 소득.

- 부동산임대업의 사업소득의 총 수입금액의 수입시기는 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 경우 그 정해진 날로 한다.
- 부동산임대업에서 발생한 사업소득을 기준경비율 또는 단순경비율로 계산시 결손금은 발생할 수 없다.

- 받은 판매장려금 : 총수입금액에 포함
- 준 판매장려금 : 필요경비에 포함

소득세법상 사업소득금액을 계산하면?

1. 손익계산서상 당기순이익 : 10,000,000

2. 손익계산서에 반영되어 있는 금액
- 대표자 급여 : 5,000,000
- 업무용 자동차의 처분 손실 : 2,000,000
- 시설의 개체에 따른 기계장치 폐기손실 : 4,000,000
(폐기처분한 기계장치와 관련된 상각부인액이 1,000,000 있다)
- 비영업대금의 이익(25% 원천징수 후 금액) : 3,000,000

10,000,000
+5,000,000
+2,000,000
-1,000,000
-3,000,000
-------------
13,000,00

 손익계산서에 반영되어 있다 : 비용 성격이면 비용처리 했다는 뜻.

-대표자의 급여, 업무용 자동차의 처분손실 : 비용성격이라서 (-)로 비용처리 했을테니까 (+)로 상계시켜줘야함.
왜? 대표자의 급여, 고정자산 처분 손실(이익)은 필요경비에 포함되지 않는 항목.
 
참고: 기계장치, 차량, 비품 등의 처분손실(이익)은 과세 제외(단, 토지, 건물, 부동산의 권리는 양도소득 과세)

- 폐기처분한 기계장치와 관련된 상각부인액 : 전기 이전의 감가상각부인액은 해당 자산의 폐기시점에 필요경비 산입시 (-)로 조정한다.

- 비영업대금의 이익 : 이익(+)으로 포함되어 있다는 뜻. 이자소득의 이자인정 항목. 하지만 이 문제는 사업소득금액을 구하는 문제이므로 (-)로 빼줌.

소득세법상 사업소득총수입금액은?

1. 총매출액: 55,000,000(부가세 예수금 5,000,000 포함)
2. 매출에누리: 2,000,000
3. 매출할인액: 1,000,000
4. 매입할인액: 3,00,000
5. 매출장려금 수입액: 3,000,000 ☞ 총수입금액에 포함O
6. 국세과오납금에 대한 환급금 이자: 1,000,000 ☞ 총수입금액에 포함X

55,000,000
-5,000,000
-2,000,000
-1,000,000
+3,000,000
----------
50,000,000

사업소득금액은?

1. 손익계산서 당기순이익 : 50,000,000
2. 손익계산서에 반영되어있는 항목
- 대표자의 급여 10,000,000
- 기계장치처분손실 5,000,000
- 은행예금이자소득 3,000,000

50,000,000
+10,000,000
+5,000,000
-3,000,000
-----------
62,000,000